英鎊在9算之間徘徊，你問我現在入市英國物業來得及嗎？當然來得及，現在仍屬於英鎊低水階段。以長線投資計，現在仍然值得入市。自從首置免稅門檻提高後，購買倫敦及周邊城市物業能享受最多的優惠，這些地區樓價本來就較高，在新稅制下，買家可省掉至少2萬英鎊；而且投資回報亦最多，倫敦周邊地區租金回報可達五厘半。位於倫敦東南部的格林威治（Greenwich），沒有金融區、旅遊區的繁忙，擁有廣闊綠化帶，曾是英國皇室的狩獵地的格林威治公園（Greenwich Park），它亦是最古老的皇家公園，還有歷史上的皇室宮殿皇后宫（Queen’s House），整個地區是予人感覺寧靜、舒適。

回想多年前剛流行買海外樓，不少人買家曾誤墮爛尾樓陷阱，當時經常有人問我防騙貼士，其中一項必提的是選擇有信譽的發展商。不少香港發展商都看到英國房地產的機遇，紛紛在當地插旗，以新鴻基地產郭氏家族基金（KFI）與英國發展商Ballymore合作的GoodLuck Hope為例，位處倫敦Zone 2泰晤士河畔的Leamouth Peninsula上，有香港人嚮往的河景和會所，這些港樓設施在英國樓盤中並非必然。

全球陷入經濟危機，股市反覆，通脹高居不下，全球央行加息不止，身邊不少投資者朋友由年頭開始「損手爛腳」。英國物業市場當然亦受到衝擊，10月英國平均樓價按年升幅收窄，不過按上升7.2%。當經濟下行，資金就要找出口避險，今年樓價錄得正數增長的國家不多，其中英國樓盤仍有一定數量的捧場客，因為經濟再差，準備移民的還是會移民，準備到英國子女升學的還是會如期出發。我經常跟我的客人說，買鐵路沿線物業一定不會錯，因為「鐵路效應」是樓市重要的催化劑，在過去10多年間，很多圍繞倫敦的物業市場都受「横貫鐵路（Crossrail）效應」帶動上升。

日本開關，香港人蜂擁赴日，原本我也是其中一員，不過為的不是血拼，而是為了率先「擸」好盤。甚麼原因令我擱置等待已久的日本之旅﹖全因我一直非常欣賞的英國著名發展商Euroterra Capital為旗下新盤舉行預售，Euroterra Capital在英國知名而低調，走非一般精品路線，發展項目大部分圍繞倫敦最prime的Hyde Park、十大postcode地區，有「London's premier garden square property developer」之稱，而今次新盤Kensington Park Corner的耀眼度，我會用十級璀璨來形容！

過去兩三年，倫敦樓價受疫情影響升幅放緩，復常後又遇上匯價大跌，物業變相大平賣。根據萊坊的數據顯示，不少熱門地區的「折扣率」接近兩成，若以2014年時英鎊兌美元相當於1.71美元計算，現時肯辛頓（Kensington）和梅費爾（Mayfair）一帶折價45%，諾丁山（Notting Hill）更超過50%。倫敦豪宅發展商Euroterra Capital集中發展海德公園附近的貴價地，最近開售的Kensington Park Corner，正位於《摘星奇緣》中的經典藍色大門對面，是諾丁山市內的黃金地段。

全球陷入經濟危機，俄烏戰爭引發的能源危機、股市急瀉、通脹攀升，很多人聽到「投資」兩個字都怕了。我一向都相信「有危自然有機」，經濟好的時候買甚麼都不會輸，經濟差、高通脹時更要逆向思維思考和分析應該將錢投資到哪裏去。早前英國國家統計局公布的通脹數據，9月份消費者價格指數（CPI）同比上升10.1%，高於8月份的9.9%。一般人看到的是，通脹下買甚麼都貴，我看到的是，愈來愈多年輕人因為通脹擱置首置計劃，選擇繼續租屋，因此帶動租務市場需求上升，不少地方租金回報率可達4厘，個別城市更高達7.5厘。